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Miete und Pacht in Zeiten der Coronakrise

Bin ich verpflichtet, in Zeiten der Corona - Krise als Privatperson bzw. Gewerbetreibender weiterhin Miete bzw. Pacht zu zahlen?

Diese Frage haben sich in letzter Zeit nicht nur Marktgrößen wie Adidas, Deichmann und H&M gestellt, sondern auch Kleinstunternehmer und Privatpersonen, die durch die COVID – 19 – Pandemie in eine finanzielle und wirtschaftliche Schieflage geraten sind und deshalb möglicherweise aktuell oder künftig ihre Mietzinszahlungen gegenüber dem Vermieter nicht mehr bedienen können.

Am 14.03.2020 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen durch COVID – 19 – Pandemie im Zivil-, Insolvenz– und Strafverfahrensrecht verfasst, der unter folgendem Link:

dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/181/1918110.pdf

abgerufen werden kann.

 

Ab 1. April 2020 gilt gemäß Art. 240 § 2 BGB Folgendes:

(1)   Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID – 19 – Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID – 19 – Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2)   Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3)   Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4)   Die Absätze 1 – 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

 

Demnach gilt für…

 

1. Wohnraummietverträge

Hier wird das Recht des Vermieters zur Kündigung von Mietverhältnissen empfindlich eingeschränkt. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum 1. April 2020 – 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der Corona – Pandemie beruhen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass die Miete nicht etwa erlassen, sondern - faktisch - lediglich gestundet wird. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete besteht damit grundsätzlich fort. Die Rückstände für diesen Zeitraum (01.04.2020 – 30.06.2020) müssen bis längstens 30.06.2022 ausgeglichen sein, anderenfalls kann anschließend wieder gekündigt werden.

Sollten Sie nicht in der Lage sein, in diesem Zeitraum die Miete zu bezahlen, empfiehlt es sich, an Ihren Vermieter schriftlich und nachweisbar (beispielsweise Einschreiben mit Rückschein) zu erklären, dass Sie aufgrund der Corona – Pandemie nicht in der Lage sind, aktuell die Miete zu bezahlen. Der Gesetzesentwurf erfordert diesbezüglich eine Glaubhaftmachung, also zumindest eine kurze, natürlich der Wahrheit entsprechende, Begründung, warum es Ihnen kausal wegen des Corona – Virus nicht möglich ist, fristgerecht ihre Miete zu bezahlen.

 

2. Gewerberaummietrecht/Pachtrecht

Hier ist eine allgemeingültige Antwort, ob weiterhin eine Verpflichtung besteht, die Miete/Pacht zu bezahlen, leider nicht möglich.

Es mag zunächst einmal verwundern, trifft es jene Gewerbetreibenden, die momentan nicht systemrelevante Produkte oder Dienstleistungen anbieten und deshalb schließen müssen, auf Grund der erheblichen Umsatzeinbußen wohl am stärksten.

Der Schutz des Mieters geht im Gewerberaummietvertrag jedoch nicht so weit wie im Wohnraummietvertrag. Es ist deshalb zu fragen, ob eine behördliche Schließungsanordnung einen Mietmangel darstellt, der dazu berechtigt, im Extremfall die Miete auf "null" zu mindern.

Hier ist zunächst ein Blick in den eigenen Gewerberaummietvertrag hilfreich. Sollten Sie darin eine Regelung finden, dass betriebsbezogene Risiken und Einschränkungen den Mieter treffen, ergibt sich bereits aus dieser Regelung, dass Sie in diesem Falle nicht berechtigt sind, die Miete zu mindern. Anders jedoch, wenn im konkreten Einzelfall eine individuelle Vertragsvereinbarung getroffen wurde, in der man sich auf eine umsatzabhängige Miete geeinigt hat. In diesem Fall partizipiert dann der Vermieter am Umsatzrisiko des Mieters.

Finden Sie in Ihrem Gewerberaummietvertrag/Pachtvertrag keine solchen Klauseln, so liegt in einer behördlichen Schließung regelmäßig kein Mietmangel, wenn diese auf der Ausübung der Gewerbetätigkeit als solcher beruht, wenn also der Mieter in keinem anderen Mietobjekt seine betriebliche Tätigkeit ausführen dürfte. Denn in diesem Fall beruht die Einschränkung bzw. gänzliche Aufgabe der gewerblichen Tätigkeit nicht auf einem Mangel der angemieteten Betriebsstätte/des Gebäudes selbst und stammt somit nicht aus der Sphäre des Vermieters, was sonst zu einer Minderung wegen Mietmangels berechtigen würde.

Die o.g. Kündigungsschutzvorschriften gelten jedoch gleichermaßen für Wohnraummieter wie für gewerbliche Mieter / Pächter. Sollte es also einem Gewerbetreibenden/Pächter kausal wegen der Corona – Krise nicht möglich sein, im Zeitraum April 2020 bis einschließlich Juni 2020 die Miete zu bezahlen, gilt das oben zum Wohnraum - Mietrecht Ausgeführte entsprechend.

Es empfiehlt sich daher für Gewerbetreibende dringend zeitnah mit ihrem Vermieter/Verpächter zu sprechen und für die Zeit der Geschäftsschließung eine einvernehmliche Lösung zu finden. Schließlich werden beide Vertragsparteien nach der Pandemie daran interessiert sein, dass Miet– /Pachtverhältnis möglichst reibungslos fortzusetzen.

 

Beachten Sie bitte abschließend, dass Kündigungen, die nicht auf Zahlungsverzug im o.g. Zeitraum, sondern auf anderen Gründen beruhen, bspw. Eigenbedarf usw., dennoch weiterhin wirksam ausgesprochen werden können.

 

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